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资金蜂拥而入 商业地产泡沫悄然来袭

第一财经日报   2012-03-16 09:47

[摘要] 资金蜂拥而入 商业地产泡沫悄然来袭

在商业地产成为很多开发商的避风港湾之时,市场泡沫或许正悄然来袭。

对此,专业商业地产开发商的认识可能更为深刻。“由于住宅地产受到政府调控的影响,很多资金热钱涌入商业地产,造成或多或少的泡沫化发展。”中粮置业专门从事商业地产开发的内部人士表示,这已成为商业地产开发商在发展过程中面临的挑战。与住宅领域的风声鹤唳形成鲜明对比的是,商业地产自2011年以来风生水起。

中国商业地产联盟近期发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示,2011年商业地产开发投资总额接近万亿元,出现爆发式增长,京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

据其监测,北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市,去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米,成交总额390亿元,同比增长34%;成交均价25871元/平方米,同比上涨7.5%。同时,写字楼空置率持续走低,租金涨幅屡创新高。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来,商业地产最近一段时间的优异表现,主要由于此前的供应较为稀缺,“以前,商业用地都被开发商盖成住宅卖了”。2006年已从住宅转型商业地产开发商的阳光新业目前在范围持有或管理27个商业地产项目,商业总建筑面积超过160万平方米,分布在北京、青岛、天津、西安、成都、沈阳等十个城市。以资产总量来说,商业地产项目占公司整个业务的52%,零售地产则占到47%~48%。

“今年我们重点有北京东三环新业中心·水晶宫、天津友谊路新业广场、天津滨海新区MSD项目等3个新项目会开。”阳光新业集团副总裁吴尧表示,目前公司资金充裕,并不排除年内会并购1~2个商业项目的可能。据其介绍,在未来2~3年内,阳光新业还计划新开7~9个商业项目。

“受租售价格上涨的刺激,2012年不仅商业项目在建速度加快,供应增加,而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。”一位不愿透露姓名的业内专家表示,去年以来,有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加,背后的资金不可估量,其中不少是因为住宅限购而转向商业,主要的诱惑就在于商业的价格在不断上涨。

向商业地产转型的开发商当中,不乏保利、金地、富力、龙湖等知名开发商的身影,甚至一直宣称只做住宅开发的万科也改口称将涉足商业地产。“受调控影响,住宅用地以底价成交的现象越来越普遍,而商业用地则量价齐升。”吴尧表示,2011年住宅用地比例下降,商业性用地增加,这种土地供应结构的变化,在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012~2013年供应市场。

由于在建和潜在供应量巨大,部分城市商业地产面临过剩的风险。吴尧表示,除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外,商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。

“一些转型商业地产的企业,特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业,未来将面临许多问题。”他预测,2012年三季度起,商业地产问题将会逐渐暴露。“未来随着问题项目的出现,也会伴随着绝佳的并购机会。”

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