[摘要] “我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”昨日，央行副行长刘士余在答记者问时做出上述表述。
“我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”昨日，央行副行长刘士余在答记者问时做出上述表述。
“首套房贷必须满足”
刘士余表示，去年以来，国务院确定的关于房地产调控的各项方针政策，其中一项重要的措施就是实施更加严格的差别化的住房信贷政策。这项政策的执行对房地产市场的调控起到了较好的效果。
刘士余同时表示，但是，去年房地产的贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。
统计显示，截至2011年年末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。其中，房产开发贷款余额为2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点；个人购房贷款余额7.14万亿元，同比增长15.5%，比上年末低14个百分点。
“这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时我们也要研究下一步可能会产生的影响。”刘士余称，最近，主要金融机构进行了研究，对今年房地产金融业务形成了一定的共识。其中，全面落实差别化的住房信贷政策便是上述共识之一。
刘士余强调，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。
与此同时，在商品住宅的供给层面，刘士余强调，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。
“银行不能参与一成首付”
在鼓励商业银行满足首套房贷的同时，刘士余还强调，要切实防范风险。“现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与。”
据《财经日报》记者此前报道，曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。但按照国家相关房贷政策规定，目前置业者套购房首付不能低于三成。
刘士余还表示，要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。
统计显示，截至2011年年末，保障性住房开发贷款余额3409亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5%，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1%，比年初提高31.7个百分点。
首套房贷优惠时代重启 二套房贷利率回落 财经日报
沪上银行房贷出现明显放松迹象。
《财经日报》记者昨日从多家商业银行了解到，国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠，而二套房贷利率也从高位回落到基准上浮10%。而在业内人士看来，首套房贷利率“优惠”已经基本是大势所趋。
首套房贷利率9折优惠
本报记者证实，目前包括中行、农行、建行等在内的大银行均在首套房贷政策上有明显松动，可申请基准利率9折优惠。
“按照总行的政策，首套房贷利率不高于基准利率。”农行相关负责人对本报记者说，“首套房贷首付三成，贷款利率则根据客户资质情况，贵宾客户可申请基准利率9折优惠，一般客户也可以申请9.5折。”
该负责人还透露，根据相关部门和总行政策，目前要确保首套房贷需求，在额度上也有所倾斜。
“优质客户已经可以申请基准利率9折优惠，首付比例仍为三成。”中行人士也对本报记者说。
建行沪上一家支行信贷部人士则表示：“首套房贷款规模在100万元以上，可以申请基准利率9.5折优惠；贷款规模在100万元以下，则继续执行基准利率。”
但工行上海分行个金部负责人对本报记者指出，目前尚未收到总行调整首套房贷利率的指示，因此仍执行基准利率。据了解，此前工行关于首套房贷利率政策为不低于基准利率。
“随着一些银行开始在首套房贷利率上‘打折’，未来会促使更多银行跟进，”上述工行人士继续说道，“年初以来，信贷额度也不紧张，银行在首套房贷的申请和发放上空间较大。”
值得注意的是，近日有消息称，在北京召开的座谈会上，工、农、中、建四大行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内，并提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。
去年下半年开始，持续的信贷额度和资金面紧张，使得商业银行纷纷抬高首套房贷门槛，贷款利率达到基准利率上浮5%~10%，甚至更高；而今年以来，伴随资金面紧张缓解等因素，部分银行首套房贷利率又出现松动，相继回归基准利率，甚至更低。
而早在今年2月初召开的央行金融市场工作座谈会上，央行明确指出今年要“继续落实差别化住房信贷政策”、“满足首次购房家庭的贷款需求”。这也是自去年房地产市场持续调控以来，央行首次公开释放“满足首套房贷”的信号。
二套房贷利率总体回落
但是，目前股份制银行房贷业务仍然整体偏紧。
一家股份制银行上海市分行零售信贷负责人就对本报记者坦言，一方面，房地产调控导致房屋交易量急剧萎缩，个人按揭业务少之又少，这部分业务基本被国有大行“消化”；另一方面，绝大部分股份制银行并未在首套房贷上大举松动，利率水平仍在基准利率上浮10%以上。
而民生银行在上海地区仍继续暂停受理个人按揭和个人消费类贷款，目前只接受个人经营性贷款业务申请。
“实际上，即便银行在房贷利率上有所松动，从经营方向上说，银行也依旧会把信贷额度和资金更多分配到利率水平更高的领域，比如中小企业贷款等业务，以此来获得更高资金。”上述股份制银行人士指出。
此外，本报记者还了解到，四大行在首套房贷上有所松动的同时，二套房贷利率也出现整体回落，目前均执行二套房贷首付六成、基准利率上浮10%的政策；而去年底，银行二套房贷利率一度上浮到基准利率的1.2倍以上。
首套房贷优惠政策将完善 刚需需求有望得释放 中国证券报
房地产调控持续一年多之际，政策开始进入微调期。近日发改委副秘书长、新闻发言人李朴民在接受媒体访谈时表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。对此，业内人士指出，未来政策将有针对性地进行定向优惠调整，刚性需求有望得到释放。
信贷优惠成突破口
出于资金紧张等原因，2011年众多银行将首套房贷利率进行上调，执行基准利率的1.1倍或1.05倍。受此影响，首套房的购房成本大大增加。不过，今年以来，随着银行信贷额度增长，银行的房贷政策也发生了微妙变化。
近日四大国有银行共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这也意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。
除了利率控制在基准利率以内外，四大行还明确提高了贷款审批效率。“贷款审批时间已经从去年下半年的1-2个月的时间，缩短在2周以内。”据银行业内人士透露，目前建行申请房贷最长约2个星期。工行、中行的审批时间则控制在1周左右。
近期有消息称，部分银行已经开始对首套房贷款给予一定比例的优惠。某国有银行支行的信贷负责人在接受中国证券报(微博)记者采访时表示，当前银行对于95%以上的首套自住房依然按照基准利率执行，只有对少数优质客户有优惠政策，不过条件通常较为苛刻。
“目前房价虽然已经出现下调，但是房贷利率以及计税价格提高了，购房者尤其是首次置业的刚需群体购房成本没有明显降低，合理的自住购房需求并未享受到房价回落带来的实惠。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，针对首次置业人群信贷政策的适度放松将成楼市政策完善的突破口，首次购房人群将获得更优惠的贷款利率。
政策仍待落地
尽管目前各家银行仍基本按照基准利率执行首套房贷，但部分银行针对特殊客户推出的9.5折甚至是9折的优惠政策，也体现出未来房贷利率松动的迹象。不过，业内人士也指出，“完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策”不能局限于窗口指导，而是应该以政策的形式尽快落实，从而有效降低刚需购房群体的购房成本。
北京中原市场研究部总监张大伟表示，按照基准利率计算首套房贷，较此前的7折优惠时期每月的月供增加千元以上。“以一套150万元左右的房产计算，如果首付50万元，贷款100万元，增加的利息支出相当于房价上涨了20%。也就是说，如果执行目前的首套房基准利率，房价必须下调20%左右，刚需购房者才会得到部分实惠。”张大伟直言。
专家指出，目前的楼市更需要政策对银行的定向指导，从房地产调控的角度来说，房价回归合理、需求回归刚需的楼市更需要对首套自住房的定向贷款优惠。
张大伟认为，针对首套房的优惠政策将主要集中在利率优惠上，首付比例变化的可能性并不大。因为当前房价仍然相对较高，对于金融机构而言，贷款越多风险越大，所以放开首付比例的动力不足。
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