[摘要] 芜湖房产新政４天后，因为被指有救市之嫌而被叫停。虽然地方财政压力较大，但楼市调控政策是不能出现松动的。当然，在重视地方政府楼市政策的同时，也需要对市场产生的反弹给予一定的关注。
（上海商报）芜湖房产新政４天后，因为被指有救市之嫌而被叫停。虽然地方财政压力较大，但楼市调控政策是不能出现松动的。当然，在重视地方政府楼市政策的同时，也需要对市场产生的反弹给予一定的关注。
虽然此前芜湖市政府一直宣称，该项新政是满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，而不是外界所猜测的房市救市之举，并且芜湖市也不是限购城市。但是毫无疑问，芜湖市出台的这项政策是促进楼市的政策。近年来，芜湖市商品房建设步子较快，然而在整个楼市调控的大气候下，从去年到今年１月份，芜湖的商品房交易量大大下降。而且，去年１月份到今年同期，该市房价跌幅居然位列，跌幅达５．６８％。房地产投资一度成为拉动芜湖经济增长的动力之一，今年房地产销售下降将严重影响该市的财政收入。正是在这样的压力下，芜湖市出台了“免税补钱送户口”的房地产救市政策。
这与去年１１月份广东佛山市政府暂缓执行放宽住房限购令的动作相似，并且最后也是在中央的干预下叫停。只不过佛山那次的“松绑”只有１２，而芜湖这次推出的新政持续了３天。
中央当然有理由继续坚持房地产调控政策。温家宝总理最近表示：“房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。”本轮房地产调控一年多来，楼价有所下降，中国楼市最典型的京沪广深四大城市的楼价也渐趋平稳。据统计，从去年１月份到今年同期，北京楼价上涨０．７１％，上海下跌０．１８％，广州上涨１．３７％，深圳上涨２．１３％。这些数据离“房价合理回归”尚有很大距离，因为有人曾经认为楼价要下降两成才算回归合理价位。不过，不管怎么说，原来疯涨的楼市趋稳了，这在去年全年ＣＰＩ高达５．５％的通胀时期内尤为难得。
在国家严厉的调控压力下，必然会产生反作用力。对地方政府在压力下产生的反作用力，应该讲是最容易克服的。因为只要中央政府下达行政命令即可。而市场的压力就不是如此简单了。
２月初央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。虽然央行再三说此举不是房地产调控放松的信号，但实际上这与年初包括房贷在内的个人消费贷款营销局面并不理想有关，央行公布的１月份新增人民币贷款以及货币供应量远低于预期的数据，也证明了这一点。
调控楼市使楼市本身也产生了反作用力。一方面，刚性需求还在期望楼价下跌而迟迟不出手，从而使刚性需求越积越厚；另一方面，由于前几年超发货币，虽然屡提存准率而最近仍无再降的迹象，但市场流动性依然充沛。在没有更好的投资渠道，以及在通胀期楼价不涨意味着泡沫被挤的情况下，楼市依然是这些游资随时准备进入的市场。
行政性的限购令当然阻止了有效的市场需求，可以使楼价下跌，但是跌到什么程度，那就要费思量了。曾有银行在房贷压力测试时夸口说，即使楼价下跌一半都没关系。其实，楼价平均跌至两成时，必然有不少楼盘跌过四成、五成，而跌过四成五成的楼盘必然砸在银行手里，届时楼市的危机将会转化为金融危机，而到了那时，再强烈的刚需和投资需求都不会进入楼市。
所以，在房价合理回归过程中，不能放松调控，否则，楼市可能产生报复性的反弹。当然，谁也不愿看到楼市崩溃的那一天。无论反弹还是崩溃，都是违背当初楼市调控初衷的。
安徽芜湖楼市新政被叫停，引起了资本市场的强烈反应。2月13日，地产股领跌沪深两市，94只地产股普遍下跌，其中“招保万金”（招商地产、保利地产、万科集团、金地集团）四大地产股全线飘绿。截至昨日收盘，万科跌1.91%，招商跌2.75%，保利跌3.12%，金地跌2.88%。
2月12日，芜湖市政府网发布通告，宣布暂停2月9日公布的房地产新政策，称“考虑配套实施细则正在研究完善之中，决定暂缓执行”。这意味着2012年“救市政策”在出生4天后便夭折了。
事实上，从去年的佛山限购“一日游”，到近期的芜湖买房发补贴、中山悄然提限价等事件可以看出，楼市寒冬之下，饱受财政压力的地方政府一直在试探中央政府的限购决心。
财政受压地方政府松手
楼市有多寒？数据可以证明，中指研究院于2月初发布的百城价格指数显示，今年1月份，今年1月，100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比下跌0.18个百分点，继承了去年9月份以来连续下跌之势。
与此同时，成交量也缩水了大半。指数显示，20个重点城市的总成交量仅4.8万套，环比下调57.7%，同比下降了一半，其中北京、天津、青岛三市的成交量均环比大跌逾七成。
房子这块“面包”卖不出去，让土地这包“面粉”也没了销路，而这直接导致了地方政府土地收入锐减，财政压力加大。
北京中原市场研究部统计数据显示，2011年十大城市土地出让金年内合计仅为7745亿元，同比减少15.2%。而今年1月份成绩更是惨遇“冰霜”，129个城市的土地成交量仅921块，环比下降50%，其中住宅类地块成交量为239块，环比下降57%。
在此背景下，一些地方政府开始试图为楼市调控动“微创手术”。2月初，广东中山市也将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，成为今年以来放松限价令的城市。2月9日，安徽省芜湖市政府宣布，全市新房、二手房将全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。这些动作被视为地方政府变相放松楼市调控政策。
不过，与此前佛山放松限购的结果一样，不到三天，芜湖的救市之心被阻。有媒体透露，中央检查组已于2月11日抵达芜湖。
政策微调 力保刚需增长
但在一些业内专家看来，地方政府在政策上作出适当合理的微调也未尝不可。
“地方政府现在肩负沉重的保障房建设任务以及地方债还款压力等，这是他们悄然‘微调’楼市政策的主要动力之一。他们希望通过微调促进交易，使成交量回升增加收入。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》记者表示，虽有救市嫌疑，但政策为刚需及改善型需求购房松绑也是情有可原，只要相关细则作出明确规定并严加监管，堵住投资性需求‘借尸还魂’的漏洞，在大方向从紧上的微调也是可行的。
兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，芜湖市政府政策调整的特点主要是基于基本的居住需求，能获得税收返还补贴的房屋面积都比较小，政策调整实际上是进一步完善对中低收入群体的基本保障。“我个人比较赞成政府能更多采用货币补贴的办法来代替大量地盖房子，因为货币的补贴带有更好的动态调整的特性。”
业内人士告诉记者，在政策压制下房价已在逐步回归理性，一旦放松很可能会使房价出现报复性反弹，进而影响房地产市场的稳定，甚至让调控前功尽弃。但是根据各地实际情况，适度微调也无可厚非。
不过，中华房商合作联合会执行主席贾卧龙认为，各地“微调”的目的在于重新使房地产市场变火，但是目前的大环境注定了这是不可能实现的，楼市投资时代已经结束，现在楼市是刚需者的天下，而刚需也日趋冷静。“惟一有变数的是今年３月份将要召开的两会，这将决定房地产市场未来的走向，但就目前趋势来看，政策大变的几率很小。”
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