[摘要] 住建部要求各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，但二三线城市限购名单至今没有公布。来自各大分析机构监测数据显示，由于限购结果迟迟未出，导致部分恐慌性购房需求，二三线城市房价的上涨压力骤然加大。
住建部要求各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，但二三线城市限购名单至今没有公布。来自各大分析机构监测数据显示，由于限购结果迟迟未出，导致部分恐慌性购房需求，二三线城市房价的上涨压力骤然加大。
中原地产近日对15个省市50个未实施限购令的二三线城市进行调研发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。
就成交量而言，调研结果显示半数城市同比上升，燕郊、廊坊、保定、泰安、潍坊、威海、烟台、淄博、东莞、惠州、中山等50个未“限购”二三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。
事实上，房价上涨的势头的确不止存在于二三线城市。根据链家地产市场研究部统计，8月中上旬北京城区商品期房住宅均价为33500元/平米，较6月上涨16%。近三个月(6月-8月中旬)城区入市14个项目中，有10个成交均价较前一期开盘出现 不 同 程 度 的 上 涨 ， 比 重 达 到71%。
链家地产首席分析师张月告诉《经济参考报》记者，价格上涨极有可能是短期内市场供求对价格的博弈表现。短期内价格下降的拐点尚难出现。
尼 尔 森 发 布 的 研 究 报 告 称 ，69%受调查者认为房价会继续的上涨，20%的受调查者认为会保持不变，11%的人认为房价会出现下降。
张大伟告诉《经济参考报》记者，限购政策收紧对市场影响将较大。目前来看限购依然是最有效的楼市调控手段。而二三线城市房价的继续上涨影响了一线调控的效果，可见调控依然需要在二三线城市加强执行力度。
张大伟表示，“限购城市应该尽早公开，最近已经出现了很多城市由于恐慌限购而抢赶末班车的现象。各地方政府也出现了博弈。廊坊限价、江门限购等边缘性调控虽然最后实际执行都未到位，但是区域内市场已经出现了部分恐慌。政策更应该尽早确定。”
中原地产提供的监测数据显示，在70个大中城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购 的3 1个 城 市 的 平 均 涨 幅 为4 .66%。而限购最严格的京沪广深四大城市的同比涨幅仅为3.85%。
业内人士认为，8月底前二三线限购结果出台的“可能性不大”。不过，“即便不限，大部分二三线城市的房价都会降温，”限购结果尽早出台的话则效果将更加显著。
一二手房价倒挂愈演愈烈 一线城市市场回调开始
的机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。业内人士分析认为，一二手房价倒挂现象的逐渐蔓延，标志着一线城市房地产市场的实质性回调已经开始。
根据北京中原对最近几个月在京开盘的老项目再上市价格的统计，商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多：
位于东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元每平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元每平方米。学府树家园的二手房售价为34500元每平方米。而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元每平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元每平方米，而二手房签约价格则为18500元每平方米。
北京之外，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。
深圳从5月份实施楼市限价政策以来，一二手房价格倒挂现象就开始日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元每平方米价格入市，而目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元每平方米；招商雍景湾以3.5万元每平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元每平方米。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时已达到高峰。
同样，根据中原地产提供的数据，当前上海一、二手房价格倒挂现象也有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。
而已实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象则更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团二手房挂牌价格要便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。
除此之外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。
“一二手房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆。”北京中原市场研究部总监张大伟分析认为。
通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。与开发商定价的一级市场相比，二级市场的定价主体主要是个体小业主，他们对市场的反应相对滞后。所以，一手房市场价格具有更强的风向标作用，而二手房价格则与一手房价格存在很强的跟随关系。因此，一旦一手商品房价格下调，也就意味着市场的整体预期出现了转向，购房者就会明显下调心理价位，从而进一步加大整个房地产市场的回调预期。
张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。
随着调控效果的不断显现，不少业内人士都认为，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。而随着一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态
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