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土地升值红利急降 2011年地产业迎来并购整合潮

网易财经   2011-01-19 21:47

[摘要] 2011年伊始,房地产行业整合渐露峥嵘。分析师认为,在融资受限、土地红利急降等因素的冲击下,今年将成为房地产行业真正的行业整合年。

2011年伊始,房地产行业整合渐露峥嵘。分析师认为,在融资受限、土地红利急降等因素的冲击下,今年将成为房地产行业真正的行业整合年。

迟到的行业整合

日前,恒大地产力挫万科,以16.6亿元收购了深圳建设71%的股权,后者在深圳拥有众多商业物业及有可能纳入旧改项目的项目。几天之后,佳兆业集团宣布,拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司。日趋活跃的行业并购,标志着今年房地产行业的整合已经拉开序幕。

中国的房地产行业仍是个高度分散的行业,参与者良莠不齐。去年,虽然龙头开发商的品牌优势开始凸现,但2010住宅销售前10强的房企总体市场占有率仍然只有12.4%。

有业内人士表示,2008年的金融危机本来应该是房地产行业整合的良机,但随后出台的一系列救市政策,却使不少濒临退出市场的小地产商重获生机。

融资受限成直接动因

有研究报告认为,2011年,调控政策将持续高压,开发商银行贷款融资的门槛将显著提高,资本市场再融资功能能否恢复,仍存在巨大的不确定性。由于新增可售量急剧放大,竞争加剧,一旦销量普遍下降,大公司的多渠道融资能力将保障其拥有较好的抗风险性,并具备逆周期扩大土地储备的能力。

“接下来的房地产行业景气下行是大概率事件,行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争,土地、资金等资源的进一步聚集是必然趋势。”国泰君安分析师孙建平认为。

中银国际分析师田世欣表示,大企业的融资能力较强,这将促使市场份额加速向龙头企业集中。

深层原因:土地红利消减

相对于融资收紧等短期因素,田世欣认为,长期来看,土地对开发商利润的贡献持续下滑,将是促进行业整合的深层次原因。

广发证券的研究报告显示,房地产企业的利润中,土地增值与开发利润的比例关系在1:2左右,囤地时间越长土地增值越高,而周转快的公司,比例越低。

但这种情形正在改变。数据显示,2010年土地出让金收入达到2.7万亿,较2009年增长70%,土地出让金在同期商品房销售额中的比重已经从2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%,远超业内认同的地价、成本费用、利润各占1/3的均衡格局。

田世欣认为,随着多年存量开发建设以及土地开发转让规范化,新购置土地成本大幅提高,未来土地红利逐步枯竭。与土地红利相比,来自前瞻性布局、快速周转、产品设计和质量、营销和管理能力等方面的利润贡献占比将越来越大。

“在高地价的挤压下,大量仅仅依靠关系获得一些土地便进入房地产开发领域的企业,最后不得不选择退出或者转而和专业开发商合作。”田世欣表示。

二三线城市或成并购热点

对于未来行业整合的方向,香港时富证券分析师周杏苑表示,一些大型的开发商目前正在布局二三线城市。与本地的小型开发商相比,大开发商资金实力雄厚,但却并不熟悉当地市场;另一方面,当地的小型开发商比较熟悉市场,却可能面临资金压力。

“今年的并购潮流会集中在二三线城市,一线大开发商与二三线的地头蛇之间的合作会明显增多。”周杏苑表示。

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