[摘要] 小产权房不仅用于居住，也涉及经营，成为许多企业的生产、仓储场所，建筑规模不断扩大。小产权房的快速蔓延已产生相当深刻的社会影响力，成为政府不得不正视的社会经济问题。
一、小产权房发展历程及政策回应
自上世纪90年代起，小产权房开始兴起。由于小产权房的利润空间大，很多中城市以旧城改造、城中村改造、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种形式开发、建设小产权房。有资料显示目前我国住宅总量在186亿平方米左右，其中66亿平方米面积属于小产权房，占比超过三分之一。小产权房不仅用于居住，也涉及经营，成为许多企业的生产、仓储场所，建筑规模不断扩大。小产权房的快速蔓延已产生相当深刻的社会影响力，成为政府不得不正视的社会经济问题。
但是面对已建成和在建的小产权房，“一刀切”显然不是办法，小产权房争议也不会因旧令重申而止息，小产权房长期得不到法律认可有其深刻的制度根源。
二、制度困境与市场分割：小产权房入市的一种解释
从制度变革的角度来看，小产权房是一种典型的通过自发力量寻求制度安排的现象，将小产权房入市放在特定的制度环境下进行考察就可以发现，小产权房入市是当事人基于特定环境做出最优选择的结果。基于现阶段我国城乡土地利用规则方面的差异，小产权房入市面临的制度环境是：一方面城乡土地所有制存在歧视，集体土地所有制并不是真正意义上的所有制；另一方面，国有、集体土地使用规则差异，一定程度上造成了土地市场分割。
1．城乡土地产权歧视是催生小产权房入市的制度缺陷
我国实行严格的土地用途管制制度，与国有土地相比，集体土地用途即使完全符合土地利用总体规划和土地利用年度计划的要求，其土地使用权仍然要受到限制。除了兴办村办或联营企业、农村公共设施、居民建房的宅基地以及根据担保法获得抵押权的农村集体用地等4种情形外，农民集体申请建设用地时，还必须遵守这样的规定：，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地；第二，农民集体没有使用建设用地的自由，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。这说明只有国有土地才能进行商品房开发建设，才能进入市场流转，农村集体土地只有转为国有土地才能进行商品房开发建设，否则形成的小产权房并不能合法入市。却不享有土地处分权，它本身并不是一个完整的物权，城乡土地利用存在“同地不同权”的现象。此外，集体土地所有权主体虚化，有效的产权流转存在明显的断裂，权利如何分配也不明确，农民和集体组织仅仅获得了少部分的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，我国集体土地所有制并不是真正意义上的“所有权”，在合法和非法之间给小产权房留下了生存空间。
2．缄乡土地市场分割是催生小产权房入市的市场缺陷
根据我国《宪法》、《土地管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国从法规制度上严格地将农村集体土地拒之于市场门外，而事实上农村土地市场又是客观存在的，这就形成了我国土地市场的双重性，即城乡土地市场分割。在分割的土地市场中，城镇国有土地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价；而集体建设用地流转的使用权体系和价格制度一直没有建立起来，土地资产功能没有得到充分体现。随着市场经济的发展，土地要素价格的不断上涨，分割市场给了集体土地潜在的获利机会，原来这种为开发商和地方政府的获利机会，转变为小产权房建设的村民集体自发性的获利行动。小产权房的产生反映了在较低的交易成本下，对土地产权进行结构调整和资源配置的过程。一方面小产权房由于交易环节少、手续简单、省去了大量成本，其价格往往只有同类商品房价格的 40％～60％。另一方面，城乡房地产的巨额差，直接导致交易双方远远超出违法和风险损失的价值判断，并且交易的非法性和内在的风险性往往被交易双方乐观的预期所降低。长期居高不下的城市商品房，使小产权房存在着现实的购买群体。
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