[摘要] 显然，此次土地调控是楼市调控加码的信号。的确，楼市调控需要加码。禁止囤地开发商拿地资格，这是有关部门砍向高房价的又一“刀”，也是国家监管部门首次从“拿地资格”的角度来调控土地，以提高土地开发效率。
号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行5个多月来，房价不仅没有大幅下跌，多个城市反而出现楼市回暖迹象。26日，国土部与住建部再出重拳———发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
显然，此次土地调控是楼市调控加码的信号。的确，楼市调控需要加码。禁止囤地开发商拿地资格，这是有关部门砍向高房价的又一“刀”，也是国家监管部门首次从“拿地资格”的角度来调控土地，以提高土地开发效率。此前，部分地方已经这么做了，比如说，今年初北京暂停了8家开发商在京拿地资格，福建规定囤地炒地开发商三年内禁止买地。显然，这次两部委通知，将“禁止囤地开发商拿地资格”推向了，值得肯定。
但这一“禁令”能否击中囤地开发商？对此不宜太过乐观，原因有五个方面：其一，“禁令”规定不详。比如，究竟是禁止囤地开发商在一个地方拿地资格，还是禁止开发商在拿地资格？不见明确；再如，究竟是禁止囤地开发商多长时间内的拿地资格，新闻中不见规定。规定不详，自然而然漏洞不少，这就等于给了囤地开发商钻洞的机会。
其二，囤地开发商可以换个“马甲”来拿地。例如，长春土地市场上2009年突然杀出了许多新买家，可是等到竞拍时,人们才发现,那些举牌的竟然都是熟悉的老面孔，所谓的新公司,不过是地产大鳄换了个“马甲”而已。一家房企下面可以设立无数个“子公司”、“孙公司”，换个“马甲”很容易。
其三，开发商可以“假开工”应对“拿地禁令”。由于现行政策没有明确规定项目动工标准，开发商为了避免拿地资格被禁止，完全可以做做样子来应付相关规定，比如说，围个挡、挖个坑、摆几台打桩机、工地有工人，就可以说已经动工了。这是内业公开的秘密。在某些工地，举办奠基仪式后就不再施工，说不清是不是闲置土地了。
其四，囤地开发商可把自身原因变成政府原因。根据两部委通知，开发商因自身原因土地闲置一年的禁止竞买资格，显然，开发商把“皮球”踢给政府就可以躲过这一规定。例如，青岛就有开发商故意制造“政府原因”，开发商在报批项目时有意写错一些关键数据，被政府部门退回修改，自然就成了“政府原因”。
其五，更为重要的是，指望地方监管部门禁止囤地开发商拿地资格比登天还难。在土地财政影响下，许多地方监管部门已经与开发商一个鼻孔出气了，指望地方监管部门严格执法是不切实际的。
在我看来，“拿地禁令”不但要完善，更要在执行环节开动脑筋。有关部门还应该拿出更务实的治理手段。
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楼市调控剑指开发商囤地
（来源：中华工商时报）为进一步加强房地产用地和建设管理调控，国土资源部与住房和城乡建设部26日晚联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，要求严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管以及强化保障房建设落实。业界人士认为，楼市新一轮调控将由此发端。
国家统计局公布的数据显示，8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。
“新国十条”从4月17日出台到目前已有5个多月，但到目前为止，新政对楼市的调控效果却依然不明显。最近中央一再重申，将继续加强房地产调控政策，但号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行5个月来，房价却依然上涨。如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%，上海则环比上涨6%。
业内人士猜测，“不差钱”的房地产开发商之所以敢于继续坚挺房价，是看到新政执行的不彻底性，这或许将倒逼中央二次调控政策的出台。
在各界的猜测中，官方再度出手进一步加强房地产市场调控。《通知》要求，地方各级国土资源、住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)主管部门要充分认识进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决执行国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务，是增加民众住房有效供给、维护民众切身利益的迫切需要。各级国土资源、住房城乡建设主管部门要在政府统一领导下，加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，在各项工作中主动协调配合，落实各部门责任，促进房地产市场持续向好发展。
《通知》中严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管以及强化保障房建设落实等要求尤为抢眼。
《通知》要求严格住房建设用地出让管理，制定相应的套型结构比例条件。严格限制低密度大户型住宅项目开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
《通知》还就严格土地竞买人资格审查、严格划拨决定书和出让合同管理、加强对住房用地供地建设监管等做了规定，并强调严格查处囤地炒地闲置土地行为、严格查处擅自调整容积率行为、严格查处商品住房建设和销售的违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为，查处违反规定向别墅项目供地行为。
《通知》指出，存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以上的；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。存在以上四种违法违规违约的竞买人在结案和问题查处整改到位之前，禁止参加土地竞买活动。
此外，对于开发商囤地的现象，《通知》要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。
《通知》强调，省级市和市县国土资源主管部门应及时向社会公布供地计划，正确引导市场预期。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。
《通知》说，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
《通知》要求加强对保障性住房项目建筑设计方案审查，严格落实国家关于保障性住房的建筑面积控制标准，严格按照规划要求同步建设公共配套设施。已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目，有关主管部门不得办理相关手续，已作为商品住房销售的，要依法没收违法所得并处以罚款。
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