作为房地产商品生产的关键元素和房地产经济链条中的重要环节，土地在整个房地产市场(市场—供需—资金—土地—政策)经济链条当中处于十分关键的位置，这个位置既决定了房地产市场对土地市场的依存关系，又明确了其对房地产发展及价格走向所具有决定性因素。
早在2002年7月国土资源部下发11号令即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求商业、旅游、住宅进行招拍挂以来，土地均价略有攀升，这一年招拍挂土地单价不到600元/平方米，2003年拍卖挂牌的土地单价仍不到600元/平方米。在人民网房产频道于2005组织的《人民房谈》论坛节目当中，时任国土资源部土地利用司副司长的冷宏志提供了一组数据，2004年1至9月份，通过招标拍卖挂牌的经营性土地，共有3.63万公顷，价款达到了2100多亿元，土地均价为579.55元/平方米，还是未突破600元/平方米，与去年同期相比，土地的总面积上升了20.6%，总价款提高了16.43%，单价提高了2.38%，并以此作为经营性土地实行招拍挂不会使地价快速增长的佐证。
如果以静态的眼光看待土地价格上涨的问题，以上数据足以说明问题，但情况绝非如此，在土地供应总量方面，以北京市实行招牌挂前后的情况为例，从2001年到2004年四年里北京市一共有142宗土地是通过招拍挂出让的，其中仅2004年一年就有招拍挂84宗，也就是说04年土地在公开市场的交易数量比过去三年总和还要多，这就说明土地市场对出让方式的变化有一个适应期，在扩大土地储备的问题方面和拿地成本及风险变大的情况下，大部分开发商需要对未来市场做出谨慎评估和价格认同，来适应这个变化。但事实上04年土地交易总量的变化的凶猛说明市场在适应了新的出让方式后仍有相当巨大的需求，甚至对未来土地市场的供给显现出担忧情绪，更刺激了拿地的进度。有需求就有市场，当供给不能满足需求的时候，价格自然会上涨。
在交易单价方面，以天津顺驰为例，2003年9月斥资1.2亿元，拿下了上海青浦130多亩的土地，折算单位地价逾1400元/平方米；2004年1月，又以27.2亿拿下苏州工业园区160万平方米的土地，折算单位地价达1700元/平方米，是同年1至9月份地价均价的293%，高出近两倍。不到一年的时间里，顺驰的土地储备已近千万平方米，仅长三角地区就达400万平方米，用于买地的资金已过百亿。如果说天津顺驰的圈地行为是一种赌博，不如说这是一种源于对房价及地价持续上涨判断的信心，而这种信心更是源于对市场的准确判断和对我国城市化进程所带来的住房供给问题的正确的理解。也正是这种信心在行业当中的示范性效应，在市场需求大幅增长而供给未能满足的情况下催化了地价进一步抬升，所以说，土地市场日益增长需求与落后的总量供给所产生的供需矛盾必然抬升地价推高房价。
在土地交易溢价方面，就2003～2010年北京招拍挂成交居住用地的溢价情况，北京居住用地溢价经历了三次高峰：次集中在2003年下半年到2004年上半年；第二次高峰从2005年下半年开始，一直持续到2008年上半年；第三次高峰自2009年上半年为应对经济危机国家出台拉动内需政策直至2010年4月新国十条宏观调控政策组合拳出台。次高峰期内成交的33宗居住用地中，溢价超过30%的达到8宗。其中，2003年12月顺驰以总价9.05亿、110%的溢价竞得大兴区黄村的天价地块，开启了北京招拍挂土地溢价的高峰。第二次高峰期内成交的178宗居住用地中，溢价超过50%的地块达到60宗。这一轮高峰从华润置地以超过50%的溢价、25.65亿元的总价竞得海淀区清河地块为起点，此后土地溢价纪录被不断刷新，土地溢价超过700%。第三次高峰期内地王频出，大望京1号地块，楼面单价达2.75万元/㎡，被认为是北京市场上新的“单价地王”。时隔6个，这一纪录被刷新，海淀区东升乡地块，楼面单价2.9万元/㎡。但较之房地产市场走势，土地溢价还是存在一定滞后性的，这种滞后性便是房地产市场价格走势因素传递到生产资料采购市场的时间的延续。最终，市场的不确定性被持续向好的市场形势所掩盖，招拍挂市场才迎来了土地溢价的集体高潮。
土地作为商品房生产的必备生产资料，具有不可替代的特殊属性，决定着其对下端房地产市场生产环节的完全控制，而其供需因素又会受到商品房市场需求影响的，商品房的市场需求量大，要求土地的供给的需求就会上升，反之，就会下降，而当土地市场的供给量一旦小于土地市场的需求量，土地的价格自然就会飙升，所以，土地溢价很大程度上受到房地产市场的大势主导同时又会制约着房地产市场的发展。
从根本上说，土地溢价和土地价格增长的情况离不开土地市场供求关系的变化。2003～2004年，房地产用地出让制度变革刚刚完成，招拍挂出让土地尚处在起步阶段，土地供应效率尚存在明显短板。由于市场对招拍挂可能带来土地供应和房地产供应紧张的担心，地块高溢价现象开始不断出现，次土地溢价高峰因此到来。由于此时的房地产市场仍处于平稳发展期，量价表现都处于一个较为稳定的区间。第二次高峰虽然从根本上是由房地产市场大势所推动，但最终还是通过土地市场的供求对比体现出来——近乎无限的土地需求与有限的土地供应之间的矛盾，直接带动土地溢价飙升。第三次高峰源于经济危机出现，房地产市场以及土地市场供给大幅下降，在后期的拉动作用中又出现存量土地和商品房的迅速清空，导致需求迅速增大、供需矛盾失衡，以致拉升地价飙升，提高土地地价及溢价。
加之房地产企业对土地价格的评估取决于其对未来房地产市场形势的判断，而这一判断正是基于过去一段时期以来房地产市场的表现。最终，伴着房价、地价相互影响、相互促进、相互推高的浪潮，在房地产商品终端市场，房地产产品价格被一片叫价、调控、抄底、出货的喧闹声炒的逾涨逾高、越来越离谱。
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