上半场楼市迷茫 下半场调整状态回归制造环节

成都商报  2010-07-08 06:22

[摘要] 有实力打造精品、创新能力一流的本土房企、区域性开发商是房地产球场上不可缺少的球星，未来的竞争还需要真正回归到品质、回归到制造环节上来。

最近朋友见面，有两句最频繁的开场白：句话问“昨天谁赢了，梅西进球没”，第二句话就是“房价降了吧，什么时候买房合适”。这次楼市和球市很相似，巴西、意大利、法国、英格兰……传统强队纷纷掉队，整个预选赛令人郁闷，今天“杯具煮青蛙”的楼市也经历了郁闷的上半场。

以品牌开发商为代表的楼市一流球星“后院起火”，新盘不是延期开盘就是平价出货，而中小房企等本地球员竟然在此时探出半个身位，开始打探地块信息，他们希望重新找回上场资格。显然，今天的市场已经发生了巨大变化，不重产品重噱头、不谈设计谈概念的那种浮躁正在退出历史舞台，回归制造业的房地产将发生巨大变化。

从本届世界杯后半程开始，据说多因球员起内讧，一些足球名门的表现令人黯然神伤。与此同时，外界也开始盛传不少楼市豪门“后院起火”，资金链可能快要绷断。

日前有关测评中心发布的“2010年房企上市公司排行”显示，上市房企50强中资产负债率超过70%的多达13家。负债率高不是问题关键，更要命的是再融资后路几乎更是拦腰完全斩断。2009年至今，近50家上市房企公布了增发预案，拟融资额超过1000亿元，但到目前为止，大多数房地产公司的再融资申请均无下文。而依靠销售存量房快速回笼资金有难度，开发商开始瞄准房地产信托。据统计，仅4、5月份用于房地产领域的集合信托资金超过194亿元，已经接近2009年全年的发行量。“选择信托是退而求其次的做法。上市公司缺钱首先会考虑通过增发融资，融资成本能够控制在10%以内，而信托的融资成本一般为10%到20%以上。如果信托也不具备条件，那就只能短期借贷，有的开发商因为开发周期原因，30%、40%以上的资金成本也会接受。”一位从事短期借贷的业内人士告诉记者，去年拿地的大开发商今年资金链普遍比较紧张，先别说盈利，不少开发商还不知道如何挺过这道难关。

战术1：调整状态，改变战术

不是每一个球队都有荷兰、德国那样的出色发挥，市场环境不好，楼市豪门主动调整状态。

保利、恒大此次调整采用的是拼身体、抢速度。据公开资料显示，保利地产今年半年内买地用了近210亿元，接近2009年的一半。如此巨大的土地投入必然需要快速的销售资金回笼，从5月30日保利·心语花园、保利花园、保利·金香槟三盘齐开，再到日前保利中心开盘，不到一个月，保利成都已经完成了超过1000套房源的市场认购，将其今年八盘战略目标实现了大半，充分展示了它的速度。在“范围内的8.5折降价促销”的口号下，今年上半年恒大地产销售额达到211亿元，比去年同期增长近一倍。

如果说“住宅开发”是攻击型前锋，“持有商业物业开发”是后卫，万科、华润、龙湖等则在调整场上攻击队形，在锋线上裁兵，加强后防线的兵力投入。万科去年就宣布，将加大持有型物业的储备，住宅与开发持有物业比为8：2，这被广泛视作房地产商业模式转型的标志事件。保利地产日前也宣布，未来3到5年将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。据悉，华润置地五、六年后在资产的比例和盈利贡献方面商业地产所占的比例可能会达到40%，而龙湖去年开始搭建“商业中心”负责旗下的商业地产运作，原本在重庆“秘密试验”的商业管理团队也迁往北京。

战术2：放弃主战场，开辟新天地

依据70个城市销售数据统计制作的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，销售面积方面前三位依次是恒大地产、万科和保利。在前三甲销售业绩中，开发商也在逃离北、上、广等一线城市，以成都、天津、武汉、沈阳等为代表的二、三线城市贡献比重明显提升。

本次排行榜的发布方之一龙胜平博士在接受媒体采访时表示，真正令房地产企业销售业绩逆势增长的，是开发商在二、三线城市的提前布局。据排行榜统计，一线城市的销售额占企业业绩的比例已从原先的39%下跌至29%，二、三线城市销售业绩的增加最为明显。还是以保利为例，自2007年其个二线城市项目包头保利花园成功开售并盈利以来，至去年底，全年拿地总支出超过300亿元，其中二、三线城市投入200亿元，占比达六成多。

业内人士分析，目前成都为代表的二、三线城市比北上广一线市场更为活跃，一方面是因为城市产业转移、城市更新改造等，另一方面是在通胀预期下，这些城市房价本就相对较低，住房刚性需求依然强大。

绝杀：回归到产品品质，回归到制造环节

无论巴西阵容多么强大，传接配合多么眼花缭乱，最终还是兵败于荷兰斯内德最简单的一次传球和一记射门。再华丽也敌不过一粒进球，这一点楼市和足球完全一致，只有真正打造出一流的产品才会让人肃然起敬。早年的清华坊、春天花园，当前的麓山国际社区、蔚蓝卡地亚均如此，多年前你或许对其开发商一无所知，但今天他们已成为同行争相参观和模仿的榜样。

新政给楼市重定游戏规则后，接下来的比赛势必更加激烈，此前部分隐退的二线球员也希望重新加入比赛。“之前疯狂的楼市已令中小开发商出局，但新政对之前高价拿地的大开发商是一轮抑制，但对中小开发商而言则是机遇，最近希望买地的中小公司就不在少数。”红星国际推广总监冯珏分析，不少错失了去年楼市大行情的中小开发商如今已是摩拳擦掌，他们纷纷希望在当前市场低谷的时候拿到较高性价比的地块，重新参与市场角逐。

不能忽视中小房企、区域性开发商的竞争实力。跨区域大开发商在产品设计上往往一盘棋，为了增加开发速度降低设计成本，他们往往迅速在复制一个产品，甚至连楼盘案名都不改。在产品设计方面，区域性地产公司的竞争能力就完全体现出来。

业内人士分析，有实力打造精品、创新能力一流的本土房企、区域性开发商是房地产球场上不可缺少的球星，未来的竞争还需要真正回归到品质、回归到制造环节上来。