[摘要] 3月份全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，为2005年7月国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。
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【资讯】
1.1 国内市场资讯
3月房价涨速达5年来水平
3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%，为2005年7月国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的涨幅。尽管官方一再强调，要遏制房地产市场的投机活动，并控制房价飙升，但房价上涨速度依旧达到近5年来的水平。此外，3月房地产开发景气指数为105.89，比2月提高0.42点，比去年同期提高11.15点。
11.7%的涨幅，该数字自2008年至今走出“V”型走势，如今“V”型的右上端高度已经超过左端，即房价涨势之猛超过金融危机之前。
而本月大中城市房价的领跑者仍然是近来大热的海南省。数据显示，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。而二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9%。
部分城市房价过快上涨的情况已为监管部门所重视。政府已采取多项抑制房价飙升，防止房地产泡沫滋生的措施，包括在范围提高开发商拿地首付比例的规定。落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快落实解决低收入家庭住房困难的工作责任。
解读：2009年下半年以来，房地产价格开始大幅上涨，市场供需矛盾加强，随之而来的投资性购房更推动了房价的上涨过快，国家不断出台新政策和法规进行调控，抑制房价非正常增长，也是希望可以通过房价调控来解决低收入人群购房难的问题。
1.2 哈尔滨市相关资讯
哈尔滨市土地批而不建将被依法清查处置
今年哈尔滨市将确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房用地供应量的70%，并加大闲置土地专项清理力度，对批而不建、长时间闲置浪费的土地依法作出处理。
点评：今年是哈尔滨城市建设提速年，为了全力以赴保障“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略用地需求，配合各区加速推进重点项目建设，我市加大了对闲置土地的清理力度，可以加快城市建设同时也可以打击囤地行为，保证商品房建设，从源头上遏制房地产过快增长。
【真观.城市】
2.1 城市规划建设信息
哈埠2010为项目建设提速年计划投资900亿
哈尔滨市市委、市政府召开哈尔滨市2010年项目建设提速年动员大会，确定今年为项目建设提速年，全市年计划投资900亿元以上，实施560个大项目，围绕“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略，切实改善经济发展环境，促进哈尔滨社会经济好发展、快发展、大发展。据了解，今年哈尔滨市将确保实现全社会固定资产投资2650亿元，增长40%以上。
2.2 棚户区改造相关信息
2010年拆改345万平方米棚户区
2010年，哈市将加快棚户区改造步伐，把改造范围外延至绕城高速以内，该范围现有棚户区1134万平方米，全年计划拆迁改造345万平方米，实施棚改项目建设总规模465万平方米，具体项目有南岗哈西、道外区陶瓷小区、道里区群力西区安置项目，总占地面积259.23万平方米，规划建设总规模将达到365.78万平方米（不含二期规划面积），预计开发投资117.12亿元。三个项目计划年内开工建设220.98万平方米，60万平方米竣工。
南岗哈西：
今年开工建38.33万平方米， 拟规划建筑面积74.8万平方米（含学校建设用地）。
该项目为南岗区政府和哈西客站共同建设，今年预计开工面积30万平方米，以18层建设为主，6层建设为辅。多层今年竣工，高层主体2010年封顶，2011年7月竣工，剩余的44.8万平方米作为二期工程明年开工建设。
陶瓷小区：
小区项目占地106万平方米，今年实施的一期为50.75万平方米，其中，国有建设用地45.33万平方米，集体宅基地5.4万平方米，拆迁5878户。该小区动迁后规划建筑以高层为主，规划建筑面积90.98万平方米。项目已于以开始动迁，预计4月15日前完成拆迁工作，4月20日临时水电入场。项目拆迁居民原地安置启动资金5亿元。
群力西区：
项目占地面积114.9万平方米，预计总建设规划200万平方米。开发建设总投资64亿元。今年计划开工100万平方米，竣工50万平方米多层为主。
3月1日启动征地拆迁，3月25日前净地，4月1日进场开工建设。10月底完成50万平方米多层安置房屋建设，2011年7月完成高层安置房屋建设工作。
中华巴洛克二期街区3月2日起腾迁
中华巴洛克保护街区二期棚改项目是我市实施“中兴”战略的重要工程。（二期）拆迁项目位于南四道街、景阳街、南勋街、靖宇街围合区域，拆迁占地面积10.73万平方米，拆迁面积15.05万平方米，拆迁户数3600户。预计4月底前净地。
香坊区棚改项目：
今年香坊区计划对联草街、哈阿出城口、轧钢街、安乐街地段等15片棚户区实施改造，总占地面积90.94万平方米，拆迁面积67.58万平方米，建设总规模300万平方米，总投资84.2亿元，切实改善7148户拆迁居民的住房条件。
道里区棚改项目：
今年该区计划对朝鲜屯、哈松江电炉厂及周边棚户区、菜库街、松茂街等20片棚户区实施拆迁改造，计划拆迁总面积155.68万平方米，分布在道里区东部、中部和西部。今年需开工建设回迁安置房项目15个，面积191.57万平方米，回迁安置总户数15087户。其中年内竣工项目5个，7821户居民将回迁新居。
【土地】
3.1 土地信息汇总
收回香坊区汉水路-湘江路-千山路-南直路围合地段拆迁范围内国有建设用地使用权
香坊区汉水路-湘江路-千山路-南直路围合地段列为地铁效益地块。政府收回该范围内原土地使用权人为哈尔滨市标准件工业公司（宗地号：4-3-4-3、4-3-4-5、4-3-4-8-2、4-3-4-9、4-3-4-10、4-3-4-11），哈尔滨第二电机厂（宗地号：4-3-4-1），哈尔滨电焊条总厂（宗地号4-3-4-2、4-3-4-4、4-3-4-6、4-3-4-7-1），哈尔滨市算盘厂（宗地号：4-3-4-7-2），哈尔滨恒新第二锅炉有限公司（宗地号4-3-4-8-3），黑龙江地泰安房地产开发有限责任公司（宗地号：4-3-4-8-4），哈尔滨市土地收购储备中心（宗地号：4-3-4-15-1、4-3-4-16-1）等单位及个人私产。
3月份哈尔滨共8块土地挂牌，分布在平房、香坊两个区域，土地挂牌总面积17.01万平方米。其中工业用地7块，全部分位于平房区，总占地面积14.20万平方米；住宅用地1块，位于道外区，总用地面积2.81万平方米。
3.2 哈尔滨土地分析
本月挂牌土地以工业用地为主，平房区土地挂牌面积占全市67%
本月哈尔滨市共有2个区的土地进行了挂牌，土地挂牌的区域为平房区，挂牌面积为14.20万平方米，占全市挂牌面积的83%，全部为工业用地；其次就是道外区，挂牌面积2.81万平方米，占全市挂牌量的17%，为住宅、商服用地。
三月，哈尔滨市棚户区改造工程已经开始动工，按照“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略目标，平房区以工业发展为主，成为了南拓的重点发展区域，所以有大面积工业用地挂牌。道外区也是今年棚改重点区域之一，所以该区成为这个月土地推出的重点地块，主要土地用途为住宅、商业。
棚改推动住宅、商服用地大量推出
本月挂牌的8块土地中，住宅、商服用地就有1块，位于道外区，推出总面积为2.81万平方米，占总面积的17%。
本月工业用地挂牌量依旧称冠
本月平房区工业挂牌土地有7块，占总挂牌量的83%，都主要集中在哈平路集中区南海路附。本月属于工业园区建设项目的集中挂牌时期，预计在接下来的一段时间里会逐步减少挂牌。
3.3 地块分析——道外区南极街景阳街地段
项目概况
项目位于哈尔滨市道外区南极街—景阳街交口地段，土地用途为住宅和商服，用地面积2.81万平方米，规划建筑面积18.1万平方米，建筑限高100米，绿地率在25%以上，平均建筑密度45%，预计将建设32层高层。
地块SWOT分析
S（优势）： 地块占地面积2.81万平方米，作为棚户区改造项目，政府扶持力度大，未来项目建设成本降低。
W（劣势）：地块零散，分成3小块进行挂牌但是按整体出售，对于开发商打造完整社区有一定难度。
O（机遇）：哈尔滨市市委、市政府确定今年为项目建设提速年，围绕“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略，全市年计划投资900亿元以上，实施560个大项目，这对于项目的开发无疑是个很好的机遇。
T（危胁）：今年是哈尔滨城市建设年，道外区棚户区改造项目较多，开发体量和规模基本一致，竞争企业较多。
【市场】
4.1 市场概况
2010年3月哈尔滨全市商品房统计数据
2010年3月哈尔滨全市商品房销售36.46万平方米，成交量同比增长了60.4%，环比增长了35.29%。
3月，各项目刚刚开始动工没有新项目入市，市场成交依然以老项目为主。从成交区域看，以道里区、松北区、南岗区为主，其中道里区的成交量占总成交面积的30%。
2010年3月商品房成交均价5193元/平方米
三月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5193元，和2010年1月销售均价几乎相同。
三月从哈尔滨市商品房市场成交情况看，建筑面积100-120平方米的商品房的市场所消化量，销售套数为912套；其次就是建筑面积60-80平方米的紧凑小二居，销售套数为583套；建筑面积120-144平方米，销售套数为458套，排在第三位。三档住宅各占总销售套数的27%、17%、13%。
4.2 住宅市场
住宅市场新增供应情况
2010年3月哈尔滨房地产市场新入网项目共9个，住宅总供应套数13088套，供应面积108.83万平方米。
2010年3月哈尔滨住宅市场有香坊区、道里区、南岗区、道外区、平房区五个区域有项目供应，每个区域的供应量都较大。其中道外区市场供应量，总供应量54.38万平方米，占总供应量的51%；其次为道里区，供应量为25.72万平方米，占总供应量的25%；香坊区供应量为8.98万平方米，占总供应量的9%；南岗区的供应量仅为8.16万平方米，占总供应量的8%；最后为平房区供应量，只有6.84万平方米，占总供应量的7%。
住宅市场成交情况
2010年3月哈尔滨全市商品房销售36.46万平方米， 其中住宅销售面积为32.44万平方米；
道里区居首，平房区居次
三月在各区域的成交量中，道里区的成交量，达到10.76万平方米，占总成交量的34%；其次为平房区，成交量为6.54万平方米，占总成交量的20%。
住宅套均面积达到99平方米
2010年3月哈尔滨住宅市场成交以中到大户型为主，套均面积达到99.6平方米，这主要是因为南岗、道里和平房这三个区域都以中大户型为主，本月成交量都比较大，香坊区的套均面积刚刚达到平均值，而且道外区都达到了107平方米以上，这说明购房者中改善性需求群体的力量逐渐强大。
住宅市场供求关系
三月哈尔滨住宅市场供应套数13088套，成交套数3257套；供应量为108.83万平方米，成交量32.44万平方米，供求比为3.35。
对3月住宅市场供求关系进行统计分析，可以看到市场供求比例矛盾相当突出，只有南岗区和松北区供求几乎持平，道外区和道里区出现了严重的供大于求，其中道外区的供求比达到了67.98，出现了严重的市场失调，可以看出3月商品房住宅市场房源非常充足。
4.3 商服市场
供应分析
三月哈尔滨市场共有7个项目有商服供应，总供应713套，其中道外区供应套数达到508套，占总供应套数的72% 。
成交分析
三月商服市场成交36套，南岗区居首位，成交20套，占总成交量的56%；其次是松北区成交9套，占成交面积的25%：最后的是道里区，共成交7套，占总成交量的19%。
三月商服市场成交面积1.07万平方米，其中以南岗区为主、松北区居次、道里区垫底，成交量分别为5526平方米、3148平方米、2009平方米。
4.4 三月市场总结
供 应——2010年3月哈尔滨住宅总供应套数13088套，供应面积108.83万平方米。商服供应713套，其中道外区供应套数达到508套，占总供应套数的72% 、
成 交——三月哈尔滨全市商品房销售36.46万平方米，成交量同比增长了60.4%，环比增长了35.29%。其中住宅成交32.44万平方米，商服成交量1.07万平方米。成交量较大的区域为南岗区和松北区。
价 格——3月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5193元。
关 注——下月重点关注的项目香坊区：四季上东、民生国际、凤凰湾 水木兰亭；南岗区：海富金棕榈 金域蓝城 金色莱茵 道里区：上实盛世江南 松北区：金色江湾、上院、滨才城。
观点：
3月哈尔滨商品房市场成交量较2月增长了37%，我们认为成交量增长如此之快有下列原因：
首先冬季对于北方来说，由于春节和北方天气寒冷冬季工程无法正常施工，1，2月很少有新项目入市，市场销售基本以老项目为主，加之人们忙于过节和春节休假等各方面原因导致3月已经步入正常的生活轨道，买房置业的人数大量增多。
总结：2009年的房地产市场可谓是刷新了历史新高，2010年1、2月哈尔滨房地产交易量与之相比稍显下降，但三月又开始持续走高，价格也依然在不断上涨，我们认为这只是2010年房地产春天的开始。随着四月份将有大量楼盘开盘和五月份的房展会下两个月房市会有继续走高。
【广告】
统计时间：2010年3月1日—2010年3月31日
统计媒体：新晚报、生活报
统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广
注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内， 以 广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。
5.1 月度媒体综述
3月份共有32个房地产项目及企业在新晚报或生活报上发布广告，发布的频次共计95次。本月发布的版面共106版。
三月份对于哈尔滨房地产营销的一个复苏季节，一二月份因为气候原因是哈尔滨房地产营销传统淡季，所以广告数量不多。随着天气转暖走出淡季的三月份，广告投放无论从次数还是版面都有很大的提升，伴随着三四月份有多个楼盘开盘，各项目和企业都开始了新一轮的大规模推广。
从以上报纸广告版面汇总表来看，03月份生活报在发布频次以及版面上总体都高于新晚。广告发布仍是以整版广告为主，共发布77次，占发布总频次的82%；跨版发布13次，占发布总频次的14%；半版广告发布4次，占发布总频次的4%。
普通住宅见报比重
本月发布广告物业类型中，普通住宅占有项目占比，其他别墅公寓和商服基本相同，这个月没有写字楼的广告。
南岗区区项目投放版面及次数皆为
三月哈尔滨各区域广告投放量较多的是南岗区，投放次数为26次，投放版面为36版，占投放总量的比重分别为34%，成为本月份各区广告投放规模当之无愧的。其次为香坊区和松北区，香坊区投放次数是24次，投放版面是23.5版，松北区投放次数是22次，投放版面是22版，其他区域为道里区15次、17.5版，道外区为5次、4版，呼兰区3次、3版。
5.2 项目媒体发布
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