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房价下跌房租上升 全民租房的时代脚步已慢慢临近

房天下博客   2008-06-05 09:51

首先看一下,如果市场出现调整,那么市场会怎么样,我不倾向于房地产出现拐点这一观点,因为拐点在数学上有定义。如果我们说房地产市场出现分化,分化的意思是什么?从理论上来说,如果房地产市场出现分化,过高的土地价格应该有调整,房地产价格会分化,这是理论上的说法。

事实上,土地的价格到现在,一到四月份并没有升幅调整。第二,不同区域的房地产价格会明显有分化迹象,这是符合情况的。现在各个区域市场的价格分化非常严重。第三,同一物业类型的价格将会分化,一般来说商业地产,尤其写字楼和商铺价格,由于过去两三年没有明显上浮,仍然会上涨,住宅会下跌。假定我们认为市场的需求是真实的,由于消费者放弃去购买新房和二手房,租金价格也应该上涨,这是理论如此。

但事实很意外,一到四月份,写字楼、商铺价格继续非常低迷,住宅价格下跌,房租价格与我们预期一样在上升。第四分化,远郊区县有明显下跌,理论如此,事实也是如此,远郊区县房地产价格供应量非常大,除此之外还受到限价房、经济使用房、小产权房的冲击。所以远郊区县房价的确稳定不了。第五,行业洗牌不可避免,有一些企业非常缺资金,有一些企业开始筹划收购兼并了。第六,尽管有各种各样的灾难,08、09年两年希望货币政策要有明显的放松,对开发贷款有明显的支持,这不太现实。从理论现实都是如此。因为一到四月,房地产企业开发贷款并没有明显减少,减少的是市场需求,减少的是按揭贷款。

我们稍微分析一下,涉及到房地产资金总量5.85万亿,由公积金中心、商业银行贷出去的是5万亿,按揭贷款不良率低于2%,房地产开发贷款在所有22类行业中,贷款排在第9位不良率。按揭贷款不良率在22类行业中排在倒数第二或者第三。因此,对于房地产开发企业的开发贷款,它的风险程度大概是中等偏上,对于按揭贷款不良率非常低。整个开发贷和按揭贷占信贷余额比例大概占25%。这就涉及到另外一个问题,什么是对房地产企业适度信用支持,很多文章写,对房地产企业信贷支持已经过度,首先请先这些同志先定义适度,然后再定义过度。

如果要说过度,我们只能说在过去几年对这个行业的信贷投放增长非常快,是否过度还不能定论。开发贷的因素,主要考虑现金流等因素,目前房地产企业水准比较差,主要差在哪一块?一个供应链整合能力,一个是财务能力。按揭贷款主要考虑是收入变动和按揭贷款比。

我们来看一下4月份,有一些指数我们看出来不太一样,看数据有一些异乎寻常的地方,表明1到4月份,预示未来房地产价格走势,1到4月份土地储备价格在上升,开发商开发的速度在加快,主要城市的商品房房屋租赁价格都有所上升。另外一个特点,销售比仍然在上升。

我们看一下土地开发面积,4月份指数下滑,从区域市场来看,供给增长,需求增长,价格增长,如果这三大指标都增长,表明这个区域会非常活跃。看看三个市场非常好。三大指标中,需求和价格都在滑落,主要是常三角和珠三角,长三角调整不可避免。

我们来看一季度,土地供应面积8千万平米,开发面积5800万平米,土地价格没有回落,一季度还出现16%的上涨,当然对一线城市土地招牌挂的流拍现象比较严重,从总体来看,市场土地储备和交易价格还在上升。我们怎么理解呢?只能说部分开发商对房地产市场未来前景比较乐观,已经开始利用资金进行土地储备,也在对资金处于困难状态的房地产开发企业表现出巨大兴趣,所以房地产开发企业彼此兼并会很严重。

从现房销售情况,环渤海区域还在上升,广州地区似乎已经调整到位,是因为广州深圳二手房交易意义租赁价格有所上升,这样使得广州、深圳地区有见底的趋势。而上海房价走势带动长三角区域走势不乐观,其他区域不错。为什么开发企业不能对于贷款预期过高呢?因为目前房地产开发贷款占总的资金来源25%,开发贷款占到房地产企业总的资金来源25%这是过去十年,除此之外,预售款占22%,这是过去资金来源占比,因此房地产企业资金紧张,是因为市场处于观望期。决定未来房价因素,是通货膨胀,第二是热钱的流动。

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